脱『利回り』！
どうも、まなSUNです。
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太陽光を利回りだけで語るのやめないか？極端な話たとえ導入が安くて高利回りでも20年以上しっかり発電してもらえないと意味ないし、
それまでに何度も壊れたり修理費用が発生したら逆に割高案件と化してしまう。しかし、そう言った問題は排除して、しっかりとした機器の保証、施工の保証があるという前提で
今回も最近の分譲サイトで見かけるステルス値上げの手法について解説するから、太陽光を検討中の方は案件資料に目を通す際に良く比較して頂きたい。
ステルス値上げというのは利回りを維持したまま販売価格を吊り上げる手法です。
いくつか手法はありますが、前回はオーソドックスな発電量の操作を紹介しました。
今回は『その販売価格、全てコミコミ？』です。
今からまなSUNが『利回り12%案件』を仮で2件売り出す設定で比較していくので実際どれくらい利回りに差が出るのか見ていきましょう。
案件①
販売価格1,800万（税込）
売電年収216万（税込）
利回り12%
販売価格には全費用コミコミ。例：土地、設備、電力負担金、諸費用、遠隔監視、フェンス、看板、などなど
いや～こんな案件あったら欲しいです。分譲サイトでこのレベルは見ませんで。
案件②
販売価格1,800万（税込）
売電年収216万（税込）
利回り12%
パッと見て案件①と何も変わりません。
しかしこの案件資料よく見てみると実は販売価格に含まれてないものがありました。
土地代180万
電力負担金70万
遠隔監視40万
フェンス30万
農転20万
登記20万
合計360万！！実際にはここまで極端な例は見かけませんが、後の話をわかりやすくするため極端にしてます。
後の話というのが、簡単に言うとこのケースでは別途費用を180万取ることにしておけば、利回り表記を1%盛ることが出来るワケです。
案件②の場合、本当の支払金額は販売価格1,800万と別途費用360万の合計2,160万ということになり、全てコミコミ価格の案件①と同じ土俵で比較した際
案件②の利回りは10%という事になります。2%下がりました。
このようにパっと見の利回りを良くみせて客の興味を引く作戦はたくさんの分譲業者がやっています。だから我々は単純に業者が言う『利回り12%案件』という言葉だけに踊らされないよう注意しましょう。
今どき案件②の10%でも良心的ですけどね！(^◇^;)
しかしこの案件②実はこれだけでは済まなかったんです。なんちゃって。(^◇^;)
利回りはとうとう8%台にまで下がります。どういう事か？ご覧ください。
資料の最後の方までよ～く目を通すと、20年間のメンテナンス契約を結んで頂きます。と書かれていました。流行りのメンテ紐付けってやつか。
な、な、何と、メンテナス料は！！20万／年（コレ極端でも何でもなく実際にあります。）
いったい何をどうメンテするのでしょうか。え？最初にセールストークで言ってませんでしたっけ？『太陽光はトラブルも少なくメンテもほぼ要りません』
びた一文CFを出させたくないのでしょう。これでは返済中は赤字地獄です。
20年で400万ですからね、400万のステルス値上げwww参考までに総費用で一体利回りはナンボになるかお教えしましょう。
総費用2,560万、売電年収216万、イコール『利回り8.4%』
つまり利回り表記なんて売り手の見せ方、考え方次第でいくらでも操作できるので気を付けましょう！！
ねっ！だから利回りだけで語るのはやめないか？ってお話でした。最後まで読んで頂いてありがとう！
信じるか信じないかはアナタ次第！
レッツ！インベスト！
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