【要注意】『利回り12%案件』でも赤字地獄に?分譲サイトの利回り表記には落とし穴が



f:id:InvestorMana:20200508063649p:plain
利回りはどうにでもなる
 
 
落とし穴!
どうも、まなSUNです。


👇👇応援クリックお願いします👇👇
にほんブログ村 環境ブログ 風力発電・太陽光発電へ


太陽光を利回りだけで語るのやめないか?極端な話たとえ導入が安くて高利回りでも20年以上しっかり発電してもらえないと意味ないし、


それまでに何度も壊れたり修理費用が発生したら逆に割高案件と化してしまう。今回はそう言った問題は排除して、しっかりとした機器の保証、施工の保証があるという前提で


さらに最近の分譲サイトで見かけるステルス値上げの手法について解説するから、太陽光を検討中の方は案件資料に目を通す際に良く比較して頂きたい。


ステルス値上げというのは利回りを維持したまま販売価格を吊り上げる手法です。


いくつか手法はありますが、今回はオーソドックスな発電量の違いに注目したいと思います。


今からまなSUNが『利回り12%案件』を仮で2件売り出す設定で比較していくので実際どの程度収入に差が出るのか見ていきましょう。


共通条件:FIT18円、NEDO値4.0(同じ場所、角度、日当たりという事で)


案件①
土地/設備/諸費用コミコミ1,800万(税込)
パネル100kW
売電年収216万(税込)
利回り12%


いや~こんな案件あったら欲しいです。分譲サイトでこのレベルは見ませんで。


案件②
土地/設備/諸費用コミコミ1,800万(税込)
パネル80kW
売電年収216万(税込)
利回り12%


金額を一定にして比較が非常にわかりやすくしてます。①と②パっと見、パネル容量が違います。


どういう発電シミュレーションをして同じ売電金額になっているか確認します。


どちらも税込み売上が216万なので発電量は216万÷19.8=109,091kWhです。


案件①NEDO値4.0×365日×パネル100kW=146,000kWh(まったくロス無しの仮想発電量)
   109,091÷146,000=0.747(総ロス)


約25%のロスなのでピークカットも考慮されていると判断できます。妥当だと思います。


案件②NEDO値4.0×365日×パネル80kW=116,800kWh(まったくロス無しの仮想発電量)
   109,091÷116,800=0.934(総ロス)


約7%のロスしか想定していません。発電シミュレーションを盛っていると言わざるを得ません。


分かりやすくパネル1kWあたりの発電量に換算して比べると。。。


案件①109,091÷100=1,091


案件②109,091÷80=1,363


分譲サイトで資料に目を通す際にサッと発電量÷パネル容量をして見てください。最近の200%近い過積載の案件でこの値が1,200を超えていたら疑って下さい。実際立地が良ければ出なくは無いですが、計算根拠を聞くべきです。1,200超えはトップランカーレベルです。


だいたいの業者が1,100前後までにしてると思いますので1,100を超えてると「おっ」と思います。怪しい業者かどうかのひとつの目安にはなると思います。あくまで目安ですが。。


さらに日射が悪い地域などでは1,000前後、900台まで下がる地域もありますのでここはしっかりチェックしていきましょう!!


ちなみに案件②の妥当なシミュレーション値は年間95,000kWh前後になりますので売上は188万くらいです。シミュレーションとの差はマイナス30万近くになります。


毎年30万も下振れされちゃ負の遺産でっせ!!『利回り12%案件』という言葉だけに踊らされないように!!


ひとことで言うと発電シミュレーションを10%操作すれば、想定利回りを1%操作できます。


本文の場合、発電シミュレーションを約15%盛ってますので実際の利回りは12%ではなく1.5%ほど低い約10.5%だったと言う事になります。


今どき10.5%でも良心的ですけどね!(^◇^;)


信じるか信じないかはアナタ次第!
レッツ!インベスト!


良い業者、良い案件に出会うためにはとにかく沢山の出会いを作ること!無料でできる資料請求だけでもして色んな業者とつながっておけば良案件を紹介してもらえるかも。


👇👇応援クリックお願いします👇👇
にほんブログ村 環境ブログ 風力発電・太陽光発電へ